काठमाडौ । नेपालमा औँलामा गन्न सकिने व्यवस्थित बसोबासका पायोनियरमध्येका एक मानिने ओम राजभण्डारी तीन दशकभन्दा बढीदेखि व्यवस्थित बसोबास तथा सहरीकरणको क्षेत्रमा क्रियाशील छन्। हाल बृहत् ग्रुपका अध्यक्ष राजभण्डारी नेपाल उद्योग वाणिज्य महासंघका पूर्वउपाध्यक्ष तथा नेपाल घरजग्गा तथा आवास विकास महासंघलगायत विभिन्न सामाजिक संघसंस्थामा सल्लाहकार पनि छन्।
अर्थतन्त्र चलायमान हुन घरजग्गा कारोबार चलायमान हुनुपर्छ भन्ने विचार राख्ने राजभण्डारीसँग घरजग्गा व्यवसायको आरोह–अवरोह, हालै आएको राष्ट्रिय सहरी नीति तथा सरकारले ल्याउनु पर्ने ऐनलगायतका विषयमा नेपालखबरले गरेको संवादको सार संक्षेप :
कस्तो छ घरजग्गा व्यवसाय अहिले?
वर्तमान स्थिति हेर्ने हो भने त्यत्तिको राम्रो छैन। विगत ३ वर्षदेखि एकदमै थला परेको छ। कोभिडदेखि अगाडि जान सकेको छैन। तर, पछिल्लो समय घरजग्गा व्यवसाय नचले अर्थतन्त्र चलायमान हुँदैन भन्ने राजनीतिका दलका नेतालगायत ब्युरोक्र्याट्स, व्यवसायी सबैले बुझेका छन्।
तर, नेपालको अर्थतन्त्र किन घरजग्गामा नै थुप्रिएको हो? अर्थतन्त्रको यो चरित्रलाई कसरी हेर्ने?
यसलाई घरजग्गामै थुप्रियो भन्न मिल्दैन जस्तो लाग्छ। किन भन्दाखेरी मौद्रिक नीतिअनुसार २०६७ सालमा जसरी घरजग्गामा धेरै पुँजी लगानी भयो भनेर सीमा राखियो, ४० प्रतिशतबाट २५ प्रतिशतमा झारियो। आजको दिनमा पनि घरजग्गामा गरेर २५ प्रतिशताको सिलिङ छ। तर, हामीले प्रयोग गरिरहेको करिब १२, १३ प्रतिशत मात्र हो। किन देखिन्छ बढी भन्दा समग्र अर्थतन्त्रमा नै अन्य क्रियाकलाप नभएका कारण नै घरजग्गामा मात्र देखिएको हो।
यसलाई अझ अलिकति व्याख्या गर्दा आजको २ वर्षअगाडि देशमा तरलताको संकट थियो। सबै व्यवसाय संकटमा थिए। आयात पनि प्रतिबन्ध गरियो। बैंकको पैसा महँगो थियो। त्यो अवस्थाबाट अहिले फरक छ, बैंकमा पैसा छ्यापछ्याप्ती छ र पनि अर्थतन्त्रमा पैसा घुमिरहेको अवस्था छैन।
यसपालिको बजेटले पनि मुख्यरूपमा महँगी घट्नु पर्छ, आर्थिक वृद्धिदर बढ्नु पर्छ र अर्थतन्त्र चलायमान हुनु पर्छ भन्ने मान्यो। त्यसपछि त्यसैअनुरूप मौद्रिक नीतिले सम्बोधन गर्यो। त्यसैले मौद्रिक नीतिको मुख्य सार मुद्रास्फिति ५ प्रतिशतमा राख्ने, आर्थिक वृद्धिदर ६ प्रतिशतमा लैजाने भन्ने हो। मुद्रास्फिति ५ प्रतिशतमा राख्ने र ६ प्रतिशत आर्थिक वृद्धिदर सम्भव तुल्याउने उपाय भनेको १२.५ प्रतिशतले कर्जा विस्तार गरेर नै हो। किनकि १२.५ प्रतिशतले कर्जा विस्तार गर्दा ७ खर्ब रूपैयाँ बजारमा घुम्ने भयो। र, यसरी ७ खर्ब बजारमा घुम्दा अर्थतन्त्र चलायमान हुन्छ र यसको प्रभावले मुद्रास्फिति पनि नियन्त्रणमा हुन्छ र आर्थिक वृद्धिदर पनि बढ्छ भन्ने थियो।
घरजग्गा व्यवसाय चलायमान भए अर्थतन्त्र चलायमान हुन्छ भन्ने मान्ने हो भने राष्ट्र बैंकको मौद्रिक नीतिको लक्ष्यले मात्र कसरी सहयोग गर्छ र?
यसमा एउटा प्रमुख स्टेकहोल्डर डेभलपर भयोे। हिजो राष्ट्र बैंककै अनुसारले घरजग्गामा गएको लगानीलाई रिस्क वेटेज १५० प्रतिशतमा राखेको थियो। यसको अर्थ हामीलाई (डेभलपरलाई) १ करोड रूपैयाँ ऋण दिँदा डेढ करोड दिएको सरह मानिन्थ्योे। त्यसले गर्दा बैंकको बेस रेटमा प्रिमियम थप्दा सारै महँगो भयो। जस्तै एक वर्ष अगाडि बैंकको बेसरेट नै ११ प्रतिशत हाराहारी थियो। त्यसमा प्रिमियम जोड्दा हाम्रो कस्ट अफ फन्ड १४ देखि १५ प्रतिशत पर्यो। अब अहिले आएर हामीले यसका बारेमा बुझाउँदा १२० प्रतिशतमा झारियो। अब १२० प्रतिशत मात्र रिस्क वेटेज भएको अवस्थामा अब मैले १ अर्ब ऋण लिएँ भने हिजो १४/१५ करोड ब्याज तिर्ने ठाउँमा आज १० करोड मात्र तिरे पुग्यो। अब डेभलपरलाई सस्तो पर्यो।
किनभने बेसरेट पनि सस्तो भयो र रिस्क वेटेज घटेपछि प्रिमियम पनि घट्यो। अब मैले १४/१५ करोड नै ब्याजमा खर्च गरे मैले थप ४५ करोड पुँजी चलाउन पाएँ। थप पुँजी चलाउन पाउँदा मैले मेरो नबनिराखेको प्रोजेक्ट फेरि बनाउन पाएँ। त्यो भनेको अर्थतन्त्र चलायमान हुने हो। यसरी डेभलपरलाई रिस्क वेटेज एभरेज घट्दा फाइदा हुने ।
यस्तै, दोस्रो स्टेकहोल्डर भनेको बिल्डर्स, कन्ट्र्याक्टर्स हुन्। उनीहरूलाई चालु पुँजी निर्देशनअनुसार साँवा र ब्याज तिनुपर्ने समय मंसिर मसान्तसम्म स्थगित गरिदिँदा उसले पनि अलिकति राहत पायो। त्यसपछि अर्को बजारमा विश्वासको कमीको कारणले उधारो पोस्ट डेटेड चेक दिने चलन थियो । तर त्यो चेक नसाटिँदा कालो सूचीमा राख्ने भन्ने थियो। कालो सूचीमा राख्ने पनि हटाइदियो। तेस्रो भनेको कालोसूचीमा कोही परेको छ भने उसँगै उसको साझेदार पनि पर्ने भन्ने थियो, त्यसलाई पनि सहज बनाएर साझेदार कालोसूचीमा नपर्ने बनाइयो। यी तीन कारणले बिल्डर्स, कन्ट्रयाक्टर्सलाई बजारमा चलायमान हुन आत्मविश्वास बढ्यो।
यसको अर्थ डेभलपरलाई र बिल्डर्स, कन्ट्रयाक्टरलाई राहत हुँदा सस्तो पर्ने भयो तर तेस्रो स्टेकहोल्डर उपभोक्तालाई अथवा घर खरिदकर्तालाई के फाइदा भयो त? के उनीहरूले सस्तोमा घर किन्न पाउने भए? सिधा भाषामा भन्दा त घरजग्गा अब सस्तो हुनु पर्ने हो नि, होइन र?
त्यो भन्दाअगाडि म एउटा कुरा अझ गर्छु। तेस्रो स्टेकहोल्डर उपभोक्ता नै हो, घर किन्ने नै हुन्। घर किन्नेहरूलाई हिजोको दिनमा बैंकले घरको मूल्य (फेयर मार्केट भ्यालु) को ५० प्रतिशत ऋण दिन्थ्यो। पहिलो घर किन्नेलाई ६० प्रतिशत पनि दिन्थ्यो। तर, आजको दिनमा पहिलो घर खरिदकर्तालाई मूल्यको ७० प्रतिशत ऋण बैंकले दिन्छ। अर्थात् उपभोक्तालाई ऋणको पहुँच भयो। मानिसले घर किन्न सक्ने भए। अर्को होमलोनमा आयको ५० प्रतिशत मात्र इन्स्टल्मेन्ट थियो भने आज ७० प्रतिशतसम्म इन्स्टल्मेन्ट बनाइएको छ।
यसको अर्थ उपभोक्ताको घर किन्ने क्षमता बढ्यो। यसरी पहिलो ऋणमा पहुँच बढ्यो, दोस्रो तिर्ने क्षमता पनि बढ्यो। यसरी क्षमता बढ्दा हिजो ५० लाख मूल्यको घरको ईएमआई तिर्ने उपभोक्ताले यदि १५ वर्षको अवधिको होमलोन लिएको भए, आज मोटामोटी सम्पत्ति ८५ लाख सरह भयो। उसलाई ३५ लाख फाइदा भयो। अथवा उसले तिर्ने इन्स्टलमेन्ट घट्यो। यसका साथै बैंकहरूले पनि आजकाल फिक्स्ड ब्याजदरको सुविधा दिएको कारण ब्याजदर बढेर इन्स्टलमेन्ट तिर्न गाह्रो होला भन्ने भएन।
यसका साथै बैंकहरूले पहिला २५ वर्षे होमलोन दिएकोमा अब ३५ वर्षे अवधिको पनि होमलोन ल्याए। जसकारण उपभोक्तालाई झन् घर किन्न सहज भएको छ। यसरी तीनैवटा स्टेकहोल्डरलाई राहत भएको छ। अब यसले गर्दा घरजग्गा व्यवसाय सुधार हुने वातावरण बन्यो। त्यसैले यो सुधारको चरण हो। अब, पूर्णरूपमा सुधार हुन एउटा राम्रो कम्पनीलाई २ वर्ष लाग्छ। र, केही अत्यन्त राम्रो व्यवस्थापन भएको तथा क्यालकुलेटिभ रिस्क लिएका कम्पनी तुरुन्तै सुधार पनि हुन्छन्। गाह्रो परेका कम्पनीलाई सुधार हुन २ वर्षजति लाग्छ। यो संसारभरको प्रचलन नै हो। अब रिकभरीमा गएका कम्पनीले बजारले खोजेका नयाँ प्रोजेक्ट ल्याउन थाल्छन्, बजार विस्तारमा जान्छन्। यो क्रम ५ वर्ष जान्छ। यसरी करिब ६/७ वर्षपछि फेरि ओभरसप्लाइ (बजारको मागभन्दा बढी आपूर्ति) हुनथाल्छ र फेरि सुस्ताउन थाल्छ। यसरी घरजग्गा कारोबारको चक्र चल्छ।
यो चक्रमा उपभोक्ताले कहिले सस्तोमा घर किन्न पाउँछन्?
यो रियल स्टेटमा के हुन्छ भने, कहिले किन्ने, कहिले बेच्ने र कति लामो समय होल्ड गर्ने भन्ने कुरा महत्त्वपूर्ण हुन्छ। यदि कुनै उपभोक्ताले बैंकबाट ऋण नलिई आफ्नै पैसाले किनेको छ भने थपघटले कुनै असर नै गर्दैन, सरोकार नै भएन। होल्ड गरेर राख्दा कुनै समयमा त्यसैले खान दिन्छ। आज नेपालको आय नै ब्याज, सम्पत्तिको भाउ वृद्धि अनि घरभाडामा भर परेको छ। विगत २ वर्षदेखि बिक्री नभएका कारण घरको भाउ बढेको छैन। त्यसैले, अहिले घर किन्ने सही समय हो, किनकि अहिले किनेन भने अब बढ्छ।
यसको अर्थ अब अर्थतन्त्र चलायमान हुन्छ भन्ने आशय हो?
हुन्छ कि होइन, हुनै पर्छ। किन हुनै पर्छ भने हामी सबैले कुरा बुझिसक्यौँ। रियल स्टेटबिना मानव जीवनको अस्तित्व रहन्न। कठमाडौँमा विभिन्न कारणले गर्दा जग्गाको भाउ माथि गयो। भाउ बढेपछि किन्ने क्षमता भएन, किन्ने क्षमता नभएपछि भाडामा बस्ने जनसंख्या बढ्यो। काठमाडौँमा ४० प्रतिशत भाडामा बस्छन्।
अर्को कुरा अहिले लगानीको क्षेत्र पनि नभएका कारण सम्पत्तिमा लगानी सबैभन्दा राम्रो लगानी हुन आयो। पहिला हामी डेभलपर पनि घर चाहिने उपभोक्तालाई घर बेचिरहेका थियौँ। त्यसैले अब हामी रियल स्टेट कम्पनीहरूको पनि मार्केटिङ रणनीति फरक भइसकेको छ। अब हामी घर लगानीकर्तालाई बेच्छौँ। किनकि अब घर लगानी भयो। संसारभर सम्पत्तिमा लगानी सबैभन्दा राम्रो लगानी हो। त्यसैले नेपालमा पनि अहिले घर किन्नेबाट घरमा लगानी गर्ने प्रचलन सुरु भयो। उपभोक्ताले घर किन्ने निर्णय गर्दा स्थान, बनोट, मोहोडा, बजेटलगायत विभिन्न विषयमा सोच्ने हुँदा उसले समय लगाउँछ। तर, लगानीकर्ताले आफनो लगानीको रिटर्न अर्थात् भाडाको आम्दानी अनि बेच्दा कति भाउ बढ्छ, त्यो हेर्छ र छिटो निर्णय गर्छ।
काठमाडौँ उपत्यकामा ४० प्रतिशत भाडामा बस्ने छन् भन्दै गर्दा हालै आएको राष्ट्रिय सहरी नीतिले यसलाई सम्बोधन गर्छ त?
करिब १७ वर्षपछि आएको सहरी नीति एकदम राम्रो हो। यसले धेरै कुरा सम्बोधन गर्न खोजेको छ। तर यसपछि ल्यान्ड पुलिङ र हाउस पुलिङको लागि ऐन आउनु पर्यो। ऐन आएन भने निजी क्षेत्रले सहर निर्माण गर्न सक्दैन। त्यसैले यसको लागि छाता ऐन आउनु पर्छ। ऐन आउनै बाँकी छ। त्यसपछि सहर बनाउन पुँजी चाहियो। यसको लागि नगरपालिकाको बन्ड होला वा विदेशीलाई लगानी गर्न प्रोत्साहन गर्ने होला।
तर, राष्ट्रिय सहरी नीतिले त निजी क्षेत्रको बारेमा स्पष्ट कुरा गर्दैन नि?
यसैमा कसरी निजी क्षेत्रलाई सहभागी गराउने भनेर सरकार–निजी क्षेत्र साझेदारी कसरी गर्ने भनेर हेर्नु पर्यो। राष्ट्रिय सहरी नीतिलाई बृहत् रूपमा छलफल गरेर निर्देशिका ल्याउँदा वा ऐन ल्याउँदा निजी क्षेत्रलाई समेटेर स्पष्ट भूमिका सहित ल्याउनु पर्यो। सहरीकरणको पाटोमा सरकार, निजी क्षेत्र र नागरिक गरेर तीन पक्ष हुन्छ। यो तीन पक्षमा निजी क्षेत्रको योगदान आजको दिनमा पनि नगण्य छ।
यसलाई अर्को दृष्टिकोणबाट हेर्दा विगत ५० वर्षयता जग्गा किन्ने प्रचलन फरक पर्दै आएको छ। ५० वर्षअघि आजसम्म आइपुग्दा चार आना जग्गा किन्ने प्रचलनमा आइपुग्यो। किनकि जग्गा बढ्दैन तर जनसंख्या बढ्छ। त्यसको लागि अबको सहर व्यवस्थित तथा सुरक्षित हाइराइज (अग्ला घरहरू) मा जानुपर्यो। त्यसको विकल्प नै छैन। त्यसपछि मिश्रित उपयोगको बिल्डिंगमा जानुपर्ने भयो। त्यसको लागि समयसापेक्ष संयुक्त आवास र स्वामित्व हस्तान्तरणपछिको विकासको लागि ऐन कानुन चाहियो।
यसबाहेक पनि एउटा सम्पत्ति करको समस्या छ। बेच्न बनाएका सबै घर नबिके पनि सम्पत्ति कर तिर्नु पर्ने हुन्छ। नेपालले सिक्नु पर्ने सिंगापुरको व्यवस्थित सहरीकरणको नमुनाबाट हो। घरजग्गा भनेको सहरीकरणको एउटा पाटो मात्र हो।
सरकारले व्यवस्थित गर्दा सरकारलाई पनि फाइदा छ। किनकि आजको दिनमा विभिन्न तहका गरेर १८ हजार दर्ता भएका घरजग्गा व्यवसायीहरू छन् र वार्षिक २० खर्बको घरजग्गा कारोबार छ। तर लिखतमा भने १२–१४ खर्ब मात्र देखिन्छ। यसको अर्थ सरकारले ३०–४० अर्बको राजस्व गुमाइरहेको छ। त्यसलाई कसरी सरकारको प्रणालीमा ल्याउने भन्ने प्रमुख विषय पनि हो।
नेपालीले आफ्नो आयले किन्न सक्ने घर तपाईंहरूले बनाउन सक्नुभएन भन्ने आरोप छ नि?
सरकारले जग्गा किनिदेओस्। हामी सस्तो घर बनाएर दिन सक्छौँ। हामीकहाँ नापजाँचदेखि नै जग्गा सबैभन्दा ठूलो समस्या हो। विभिन्न नियम तथा समस्याका कारण राज्यलाई मैले लालपुर्जामा कर तिरेका आफ्नो सबै जग्गा उपभोग गर्ने वा निर्माण गर्न सक्दिनँ। त्यसपछि मूल्यको नियम पनि सही छैन। यसको सूत्र सहज छ। तर, सरकारले यसमा सहजीकरण गर्नु पर्यो।
पहिले घर निर्माणको लागत ८० प्रतिशत र जग्गाको लागत २० प्रतिशत हुने गरेकोमा अहिले ठिक उल्टो भएको छ। अर्थात्, जग्गाको मूल्य ८० प्रतिशत र घर निर्माणमा २० प्रतिशत मात्र लागत पर्दछ। पहिला ठयाक्कै उल्टो थियो। त्यसबाहेक कम्पनीको खर्च, जग्गा किनेको रकम ऋणको ब्याज तथा जग्गा किनेदेखि निर्माणसम्पन्न गर्दाको समयका कारणले पनि महँगो हुन गएको हो।
